Le démembrement de propriété consiste à partager un patrimoine avant de le transmettre. Cette procédure est plus complexe par rapport à l'indivision car il procure des solutions pouvant correspondre aux objectifs du propriétaire, surtout dans le domaine de la donation et de l'assurance-vie. C’est donc un acte juridique permettant de diviser la propriété en nue-propriété et usufruit. Le démembrement immobilier est souvent utilisé par la famille afin de réduire les coûts fiscaux.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
D’une manière générale, le droit qu'une personne peut exercer sur son patrimoine, se divise en deux situations juridiques. D'une part, la nue-propriété donne droit au propriétaire de disposer de son bien à sa guise comme le fait de le changer ou même de le détruire. D'autre part, l'usufruit lui permet de se servir de son bien ou d'en recevoir des rémunérations en échange comme le droit d'encaisser des loyers. Il y a démembrement de propriété lorsque le patrimoine est divisé entre plusieurs usufruitiers et entre différents nu-propriétaires. En cliquant ici, vous pouvez avoir l’assistance d’un expert dans ce domaine.
Le droit de nue-propriété et d'usufruit peut être vendu ou cédé et leurs valeurs dépendent de la durée de la division. Pour un usufruit viager, sa valeur résulte de la valeur de l’immobilier et de l'espérance de vie de l'usufruitier. Si l’usufruit est fixé pour une durée déterminée, son tarif fiscal est établi à 23 % de la pleine propriété. Par contre, la valeur fiscale de la nue-propriété est inventoriée par soustraction.
Quels sont les cas de démembrement ?
La forme de démembrement immobilier la plus utilisée est le démembrement conventionnel. Il est établi suite à la décision du propriétaire et est mentionné dans un contrat à titre gratuit ou onéreux. Cette personne peut effectuer cette démarche pour plusieurs raisons. Les parents peuvent transmettre l'usufruit de nombreux immeubles à leurs enfants. Cela leur permet d’acquérir des rémunérations complémentaires ou de diminuer l'assiette imposable des parents. Une personne retraitée peut également vendre la nue-propriété d'un bien et de recevoir de l'argent tout en gardant l'usufruit. Le but de cette manœuvre est de bénéficier des rétributions jusqu'à la fin de ses jours. Une donation avec réserve d'usufruit offre au donneur des avantages successoraux. C’est un outil efficace pour simplifier les droits de transmission payés par les héritiers.
L'autre cas de démembrement est l'usufruit légal. Ce dernier provient du choix du conjoint vivant qui veut recueillir tout l’héritage en usufruit en l'absence d'enfant. Ce type de démembrement de patrimoine laisse la nue-propriété de l'actif successoral aux enfants. Si l'usufruit est viager, la division peut résulter d’un testament ou d'une procuration au dernier vivant.
Quels sont les avantages d’un démembrement immobilier ?
Le démembrement patrimonial intervient généralement en famille. Cette méthode permet de céder de son vivant la nue-propriété d’un immobilier à ses enfants tout en gardant l’usufruit afin de continuer à profiter du bien. Outre cela, cette forme de donation offre des bénéfices car les droits de donation ne sont pas facturés sur la valeur intégrale du bien mais seulement sur la nue-propriété. De plus, la valeur de cette dernière et de l’usufruit se calcule selon l’âge du mécène au jour de la donation. Au décès des usufruitiers, les enfants peuvent récupérer le bien sans payer des droits.
Le démembrement de propriété permet donc de diviser le patrimoine en nue-propriété et en usufruit afin de réduire les montants fiscaux. Il prend fin au décès de l’usufruitier et la nue-propriété est transmise aux héritiers.
